关键租约条款

租金

租金价格往往是客户最重要的考量,如果你想比较租金是否便宜,应以一个整体来计算。包括「有效租金率」是多少及与物业实用率来比较。由于不同的计算方法会有不同的显示效果。例如:1个月免租期,两年合约,共交23个月租,呎租18元 = 18元×(23/24) =有效租金为17.25元;再以物业实用面积来比较。

免租期

免租期是一个非常重要的租金成本部分,可以有效地降低租金率。由于业主往往期望以高租金回报率吸引投资者, 因此不愿意直接调低租金,而是提供免租期。一些较大租用面积的租约,甚至提供多达一年的免租期。免租期内, 租客需要负责物业的管理费及差饷。

租期

香港的物业合约租期,由一年到十年不等,视乎物业单位面积及业主取向而定。一万呎以下的物业大多是2-3年期租约;小业主亦可能接受1年期的约。租金中期检讨会在长达十年期的租约内出现,以调节租金到市场水平。签订长年期的租约,对大企业计算占用成本时会更有预算。

交樓狀況

很多时候,租客会要求业主提供基本装修,例如假天花、地毯及墙纸等,但往往衍生的成本,均会转嫁到平均租金内反映。如果想增加议价空间,我们提议以物业「现况」交楼是较好的选择。

起租日期

越早可以起租,业主便能更快有租金回报,相反亦然。因此,较早起租会有较大的议价空间。有些情况,业主会提供较多优惠以吸引租客提早起租,如多一点免租期。因此,提早最多四个月时间寻找办公室是会有较好的效果,因业主大多不会等待长达3个月以上才起租。

財務狀況

业主十分关注租客的财务状况及「信用」。订定临时租约时,如租客公司是新成立或并非知名公司,租户须提交其财务状况进行审查(如资产负债表和损益报表)。由于许多企业为有限责任公司,可以很容易地宣布破产。因此,需要个人担保或被要求缴纳更多按金是十分普遍。相反,如企业具有一定实力,在谈判中会有较大的筹码。