關鍵租約條款

租金

租金價格往往是客戶最重要的考量,如果你想比較租金是否便宜,應以一個整體來計算。包括「有效租金率」是多少及與物業實用率來比較。 由於不同的計算方法會有不同的顯示效果。例如:1個月免租期,兩年合約,共交 23個月租,呎租18元 = 18元×(23/24) =有效租金為17.25元;再以物業實用面積來比較。

免租期

免租期是一個非常重要的租金成本部分,可以有效地降低租金率。由於業主往往期望以高租金回報率吸引投資者, 因此不願意直接調低租金,而是提供免租期。一些較大租用面積的租約,甚至提供多達一年的免租期。免租期內, 租客需要負責物業的管理費及差餉。

租期

香港的物業合約租期,由一年到十年不等,視乎物業單位面積及業主取向而定。一萬呎以下的物業大多是2-3年期租約;小業主亦可能接受1年期的約。租金中期檢討會在長達十年期的租約內出現,以調節租金到市場水平。簽訂長年期的租約,對大企業計算佔用成本時會更有預算。

交樓狀況

很多時候,租客會要求業主提供基本裝修,例如假天花、地毯及牆紙等,但往往衍生的成本,均會轉嫁到平均租金內反映。如果 想增加議價空間,我們提議以物業「現況」交樓是較好的選擇。

起租日期

越早可以起租,業主便能更快有租金回報,相反亦然。因此,較早起租會有較大的議價空間。有些情況,業主會提供 較多優惠以吸引租客提早起租,如多一點免租期。因此,提早最多四個月時間尋找辦公室是會有較好的效果,因業主大多不會等待長達3個月以上才起租。

財務狀況

業主十分關註租客的財務狀況及「信用」。訂定臨時租約時,如租客公司是新成立或並非知名公司,租戶須提交其財務狀況進行審查 (如資產負債表和損益報表)。由於許多企業為有限責任公司,可以很容易地宣布破產。因此,需要個人擔保或被要求繳納更多按金 是十分普遍。相反,如企業具有一定實力,在談判中會有較大的籌碼。